Frågor och svar
Varför har Timbro startat det här nätverket?
Vi tror att en fri marknad är bättre på att ge människor ett rättvist och bra boende. Vi vill visa de problem som finns idag, ge en ideologisk och faktamässig argumentation för en fri hyresmarknad och föreslå ett konstruktivt sätt att ta tag i problemet.
Hur kan man förbättra bostadsmarknaden i Stockholm?
Målet är förstås en sådan tillgång på hyresrätter att människor enkelt kan få tag i ett boende i Stockholm. Varje människa ska själv kunna prioritera mellan ett billigare boende och ett dyrare. Det troliga är att man kommer att växla mellan olika boenden parallellt med att man växlar jobb och inkomst. Huvudsaken är att det är lätt att byta både upp sig och ner sig. En annan effekt av vårt förslag blir förstås en utrotning av den svarta marknaden och de dyraste andrahandserbjudandena.
Hur beräknade ni politikernas förväntade förluster i rapporten ”Insiders – en rapport om vissa förhållanden på Stockholms bostadsmarknad”?
Samtliga uppgifter om hyresnivåer som förekommer i rapporten är hämtade från Hyresgästföreningens undersökning Hyresnivåer i landets kommuner 2000.
Bostadsrättspriserna per kvadratmeter är ett snitt av lägenheter i Stockholms innerstad som sålts av Svensk Fastighetsförmedling under hösten 2001.
Uppgifterna om politikernas boende baseras på uppgifter från Skattemyndighetens folkbokföring, Stockholms Fastighetsregister samt i förekommande fall specifika hyresvärdar och/eller bostadsrättsföreningar.
Knapphetspremien på bostadsrätter och den beräknade hyresökningen med fri prisbildning är uppskattningar. Ingen kan veta den exakta nivån på dessa, men våra uppskattningar bygger på uppgifter från experter på svensk bostadsmarknad.
Hur kan man lösa problemen på dagens bostadsmarknad?
I Bodil Bryntessons bok presenteras förslag som bygger på att dagens hyresgäster kompenseras för att lägenheterna övergår till marknadshyror. På så sätt får de möjlighet att flytta eller bo kvar, trots en snabb förändring. Vi måste komma ihåg att det inte är dagens hyresgästers fel att det ser ut som det gör.
Vad händer om man genomför en hyresreform?
På kort sikt startar en stor mängd flyttströmmar. Från bostadsrätt till hyresrätt och från hyresrätt till bostadsrätt eller villa. Från förorter till stan och från stan till förorter. De som idag bor i hyresrätt ges möjlighet att flytta utan stora förluster. På längre sikt innebär det sannolikt att byggandet ökar och att bostadsrätterna sjunker något i pris. Samt naturligtvis att det blir enklare att få tag i bostäder i Stockholm.
Vad är marknadshyra?
Marknadshyra är det pris människor är beredda att betala för en bostad. Andrahandsmarknaden och bostadsrättsmarknaden fungerar redan idag efter dessa principer. Det är därför priserna på dessa marknader förändras med utbudet, med konjunkturen o.s.v.
Hur hög skulle marknadshyran bli?
Marknadshyran blir inte högre än månadskostnaden för bostadsrätter. Poängen är att marknadshyra sätts av människors möjligheter och preferenser. Marknad betyder aldrig ”oändligt dyrt”. Utbud och efterfrågan styr vilka priser som går att ta. Detta är också förklaringen till att bostadsrätter och andrahandslägenheter inte är ännu dyrare än de är. Försök till beräkningar visar att marknadshyran för en trea i innerstan skulle landa på ca 6500-8500 kronor per månad.
Hur länge måste man i dag köa för att få en lägenhet i innerstan om man går via vanliga bostadsförmedlingen?
Minst tio år. Den 19 juni 2001 köade 52 206 hushåll till 45 lägenheter.
Hur stort är bostadsbyggandet idag?
Sedan 1996 har det byggts ca 5800 nya lägenheter i kommunen. Befolkningen ökar dock i betydligt högre takt. Första halvåret 2000 flyttade 9000 personer till Stockholms län.
Hur hög är hyran i förstahand idag?
Enligt Hyresgästföreningen är Stockholms högsta förstahandshyra för en trea i innerstan 997 kronor per kvadratmeter och år. Om trean är 75 kvadratmeter stor betyder det alltså en hyra på 6200 kronor i månaden. Och detta är alltså inte medelhyran utan den högsta hyran som tas ut!
Hur hög är kostnaden för en bostadsrätt idag?
En likvärdig bostadsrättstrea kostar idag ca 2 miljoner. Givet att man har 200 000 kronor till handpenningen får man en boendekostnad på ca 1420 kronor per kvadratmeter och år. Det blir en månadskostand på ca 8875 kronor per månad.
Hur hög är hyran på andrahandsmarknaden idag?
Vid tidpunkten för dessa jämförelser var andrahandshyran på Bostad Direkt i snitt 1480 kronor per kvadratmeter och år, eller 9250 kr per månad. Alltså ändå dyrare än bostadsrättsalternativet. Det som är mest anmärkningsvärt är dock att den allra dyraste månadskostnaden uppstod för de som hyr ettor i andra hand, dvs ungdomar och ensamstående. Där uppgick månadskostnaden till 2368 kronor per kvadratmeter och år. Redan vid 30 kvadratmeter betalas alltså nästan lika hög hyra som i en förstahandstrea på 75 kvadrat.
Får man ta ut hur hög andrahandshyra som helst?
Nej, man får ta ut reella kostnader samt göra ett mindre påslag för möbler och slitage. Detta efterlevs sällan och påslagen är istället ca 60% över förstahandshyran. Mycket få andrahandsgäster anmäler detta, då de är rädda för att bli utan boende.
Hur ser villkoren ut på andrahandsmarknaden?
För den som vill hyra i andrahand av någon de inte redan känner är det vanligaste att bli medlem i förmedlingar som Bostad Direkt. Man betalar då en avgift på 600-1200 kronor för att under några veckor få tillgång till deras register. Man söker sedan lägenhet själv och innehavaren bestämmer vem som ska få den. Hyrorna är mycket höga och diskriminering pga kön eller etnisk tillhörighet är vanligt.
Hur utbredd är andrahandsuthyrningen?
Fastighetsägarnas bedömning är att en tiondel av Stockholms hyresrätter är uthyrda i andrahand.
Hur fungerar den svarta bostadsmarknaden?
Oftast arrangeras ett skenbyte mellan flera olika lägenheter. En svartmäklare eller en ursprunglig innehavare av ett attraktivt förstahandskontrakt får pengar ”under bordet” för att överlåta kontraktet. Priserna idag är ca 5000 kronor per kvadratmeter i innerstan.
Hur vanligt är det med svarta affärer?
Fastighetsägarna räknar med att det genomförs ca 3000 svarta affärer per år. Omsättningen för svarta marknaden beräknas till 600 miljoner kronor per år, vilket motsvarar omsättningen för ett företag med flera hundra anställda.
Vems fel är det att det ser ut som det gör på Stockholms bostadsmarknad?
Det är viktigt att inte utmåla dagens hyresgäster som de skyldiga. Det är inte heller varken hyresgästföreningen, fastighetsägarna eller byggindustrin som gör några fel. Vi måste komma ihåg att alla dessa är särintressen som ska tjäna sina medlemmar. De som måste ta ansvar för dagens situation på bostadsmarknaden är politikerna. Det är de enda som har i uppdrag att se hela bilden och skapa rättvisa för alla, även de på andrahandsmarknaden som står utan intresseorganisationer och debattskrifter.
Varför är det så laddat att prata om en fri bostadsmarknad?
Därför att nästan alla som har en hyresrätt eller bostadsrätt i innerstan i dag kommer att förlora pengar på omställningen, i alla fall på kort sikt. Politikerna är rädda för att stöta sig med väljare som idag bor i innerstan. Intresseorganisationerna företräder sina medlemmars särintressen. De som står utanför bostadsmarknaden idag hörs inte. Många vet heller inte hur hög marknadshyran blir, okunskapen leder till rädsla för att bara rika ska kunna bo i innerstan.
Varför omvandlas så många hyresrätter till bostadsrätter?
Idag gör både allmännyttan och fastighetsföretagen förlust på många hyresrätter. Kostnaden för förvaltaren är större än hyran, enligt beräkningar från fastighetsägarna. Eftersom det inte är en tillräckligt lönsam investering för den som äger fastigheten kan denne välja att låta hyresgästerna friköpa lägenheterna och omvandla dessa till bostadsrätter. På så sätt kan ägaren göra vinst. Totalt har cirka 20 000 privata hyreslägenheter omvandlats till bostadsrätter under 90-talet, vilket är ungefär dubbelt så mycket som de kommunala bostadsbolagen lät hyresgästerna friköpa under samma period. Även om de kommunala ombildningar ökat så var det fortfarande fler privata än kommunala hyresrätter som ombildades till bostadsrätter under år 2000. Risken är förstås på sikt att hyresrätten som boendeform försvinner.
Har dagens politik lett till den integration man pratar om?
Nej, i innerstan bor nästan bara svenska människor med ganska bra inkomster. Andelen utländska medborgare i innerstan är ca 14%, jämfört med i Skärholmen där motsvarande siffra är 36%. Samma mönster ser vi när vi jämför hur många som uppburit socialbidrag i innerstan, d vs nästan inga alls. Ett annat problem är förstås om segregationen bygger på kontakter och familj istället för pengar. Att arbeta sig upp ekonomiskt är betydligt enklare än att skaffa sig föräldrar som har kontakter.